Cómo se valora un inmueble en el Impuesto sobre el Patrimonio
Regla general
En el Impuesto sobre el Patrimonio, cada inmueble (urbano o rústico) se declara por el mayor de estos tres importes:
Valor catastral (el que figura en el recibo del IBI del año del devengo).
Valor determinado o comprobado por la Administración para otros impuestos (por ejemplo, el valor de referencia de Catastro cuando se usó como base imponible al adquirir el inmueble).
Precio o valor de adquisición (incluyendo gastos y tributos inherentes: notaría, registro, IVA/ITP/ISD, etc.).
Reglas especiales
Inmuebles arrendados con contrato anterior al 9-5-1985: pueden valorarse capitalizando al 4% la renta devengada del ejercicio, siempre que resulte inferior a la regla general.
Obra en construcción: se valora por las inversiones efectivamente realizadas a 31 de diciembre más el valor del solar (en propiedad horizontal, en proporción al coeficiente).
Nuda propiedad y usufructo: la nuda propiedad se calcula restando al valor total del inmueble el valor del usufructo.
Vivienda habitual: exenta hasta 300.000 €
La vivienda habitual está exenta en el Impuesto sobre el Patrimonio hasta un importe máximo de 300.000 € por contribuyente, siempre que se ostente la propiedad o un derecho de uso o disfrute (usufructo, uso, habitación).
Mínimo exento y diferencias por Comunidad Autónoma
En régimen general estatal, el mínimo exento es de 700.000 € por contribuyente, además de la exención de la vivienda habitual hasta 300.000 €.
Existe obligación de declarar también si, aunque la cuota salga a cero, el valor de los bienes y derechos supera los 2.000.000 €.
Algunas Comunidades Autónomas pueden establecer mínimos exentos distintos. Por ejemplo, Illes Balears elevó el mínimo exento a 3.000.000 € desde 2024. Es importante comprobar cada año la normativa autonómica aplicable.
Relación con el valor de referencia de Catastro
El valor de referencia lo fija Catastro y, desde 2022, se utiliza como base mínima en ITP-AJD e ISD. En el Impuesto sobre el Patrimonio, se incluye como valor determinado por la Administración si se aplicó en la adquisición. Conviene estar atentos a posibles cambios normativos o pronunciamientos judiciales que puedan afectarlo.
Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas
El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF) es complementario al Impuesto sobre el Patrimonio y se aplica a patrimonios superiores a 3 millones de euros. La valoración de los inmuebles se determina siguiendo las mismas reglas que en el Impuesto sobre el Patrimonio.
Ejemplo práctico
Imagina que compraste un piso en 2023 y, a 31/12/2024, tienes:
Valor catastral IBI 2024: 180.000 €
Valor de referencia utilizado en la compra: 220.000 €
Precio + gastos/ITP de adquisición: 215.000 €
El valor en Patrimonio será el mayor de los tres: 220.000 €.
Si se trata de vivienda habitual, podrás aplicar la exención de hasta 300.000 €.
Checklist rápido
Reúne el recibo de IBI del año del devengo.
Comprueba si tu inmueble tuvo valor de referencia aplicado en la adquisición.
Calcula el precio de adquisición incluyendo gastos y tributos.
Si está arrendado con contrato anterior a 1985, considera la capitalización al 4%.
Verifica la exención de vivienda habitual y el mínimo exento en tu Comunidad Autónoma.
Si tu patrimonio supera los 3.000.000 €, revisa también el ITSGF.